Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Сенино д., Чехов гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот., дерево, 2012 год.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 10.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 62/100 · уверенность 63 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 70 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,11 млн / целевая ≈8,2 млн / пессимист. ≈7,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,01 млн ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Луч ≈9,9 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15412
Рейтинг 62/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сенино д. | 7,5 сот. | 950 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сенино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арбат СТ | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбат СТ | 11,6 сот. | 1 400 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбат СТ | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбат СТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенино д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арбат СТ | 50 сот. | 6 750 000 | 135 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 112 500 / 151 852 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 110 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 654 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 199 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 288 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 010 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Жальское д. да: «сан узел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 112 500 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Филипповское д. да: «ванная» + «ремонтом» | 81 м² | 6,4 сот. | 12 300 000 | 151 852 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Сигнал СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 23.09.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дачный домик общей площадью около 85 метров ждёт вас в СНТ Милягино Чеховского района.Всего в 10 км от города Чехов вы попадаете в райский уголок в окружении леса. Шум деревьев и пение птиц - лучшая музыка после трудовых будней. Дом бросовой обшит и утеплен. Сан узел в доме. Соответственно заведена вода из колодца в дом. Установлен септик. С террасы открывается прекрасный вид. Есть теплица, высажены кусты смородины, крыжовника, клубники, а также яблони, черешни, декоративные кустарники. На участке есть дополнительно хозблок с душем. Арт. 135612574