Симферопольское ш., 100 км от МКАД
Тульчино д., Серпухов гор. округ
Дом 63 м², участок 11 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 62 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 457 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 46 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −459 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Ока ≈17,7 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15410
Рейтинг 9/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 538 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 457 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 743 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка СНТ | 14,5 сот. | 1 200 000 | 82 759 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тульчино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 15 сот. | 889 000 | 59 267 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта СНТ | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тульчино д. | 8 сот. | 670 000 | 83 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тульчино д. | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тульчино д. | 26 сот. | 1 200 000 | 46 154 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тульчино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тульчино д. | 8 сот. | 408 800 | 51 100 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 226 / 65 386 / 81 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 276 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 421 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -459 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Пущино СНТ | 65,7 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 53 272 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Агарино д. | 53 м² | 13 сот. | 2 450 000 | 46 226 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Сераксеево д. | 60 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Бриз СНП | 80 м² | 12,3 сот. | 6 200 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 30.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя дача в СНТ Березка недалеко от г.Пущино и р.Ока. Расположение: СНТ "Березка". Круглогодичный подъезд, асфальтированная дорога отличного качества, территория СНТ огорожена и оборудована автоматическими воротами. Рядом р. Ока, г. Пущино, экологически чистое место, на другой стороне р.Ока расположен биосферный заповедник, рядом отсутствуют какие-либо промышленные объекты. Участок: - ровный участок прямоугольной формы - огорожен сплошным забором со стороны улицы, сеткой со стороны соседей. В заборе калитка и ворота - место для стоянки автомобиля - хозблок с туалетом - есть скважина - плодоносящие деревья и кустарники (яблони, красная/черная смородина, крыжовник) Дом: На участке дом 6х6,5 метров с мансардой готовый к проживанию. Первый этаж 39 м2: кухня 2,5х6 м, коридор, комната Второй этаж - мансарда с комнатой 6х4 м Полностью готов к продаже. Показ возможен как в выходные так и в будние дни.