Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Талеж СНТ, Чехов гор. округ
Дом 65,6 м², участок 7,2 сот., дерево, 1997 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 16.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈210 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,21 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈104 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. пл. 298 км ≈10,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15408
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 210 447 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 515 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 685 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Святые источники ТСН | 11 сот. | 1 550 000 | 140 909 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Святые источники ТСН | 15 сот. | 3 422 308 | 228 154 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Святые источники ТСН | 13 сот. | 5 900 000 | 453 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исток ДНТ | 9,2 сот. | 2 600 000 | 282 609 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исток ДНТ | 17 сот. | 5 400 000 | 317 647 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Исток ДНТ | 13,2 сот. | 2 700 000 | 204 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исток ДНТ | 8,9 сот. | 2 900 000 | 325 843 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Попово д. | 13,1 сот. | 850 200 | 64 901 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исток ДНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Попово д. | 25 сот. | 6 588 000 | 263 520 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 212 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 615 / 73 432 / 250 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 045 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 793 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 540 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 036 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 104 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Святая Гора ДНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 7 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лисичкино дп | 61,5 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 61 789 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Завалипьево д. | 70 м² | 5,5 сот. | 4 250 000 | 60 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Святая Гора ДНТ | 60 м² | 8,2 сот. | 3 350 000 | 55 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Новый Быт с. | 67 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 85 075 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Гринвуд ТСН | 65 м² | 9,1 сот. | 12 700 000 | 195 385 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Собственников недвижимости Усады СНТ | 63,4 м² | 10 сот. | 9 900 000 | 156 151 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Авдотьино д. | 66,5 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 58 647 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Шелково д. | 60 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ява СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 44 615 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 3 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 3 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам ДАЧУ с готовым садом в СНТ. Вокруг хороший грибной лес, в 10 минутах ходьбы река Лопасня(можно купаться, ловить рыбу). Недалеко находится знаменитая Давидова пустынь со святым источником. До самого участка асфальт. На въезде шлагбаум, сторож. На участке яблони, груша, сливы, ежевика, цветы, ели и берёзы. Летний водопровод на участке, электричество в доме, счётчик на столбе новый. ДОМ двухэтажный: первый этаж - сруб из брёвен, к нему пристроены терраса, вторая терраса с лестницей и крыльцо; второй этаж щитовой, имеет две спальни и большую веранду. Есть мебель в приличном состоянии. Отделка вагонкой. Крыша металлическая. ДОМ ТРЕБУЕТ РЕМОНТА (фундамент, наружная отделка). Кроме основного дома имеется домик с душевой и комнатой, туалет и большая летняя веранда с утеплённой задней комнатой. Соседи хорошие, живут на даче только летом. Межевание сделали в 2024 г. Собственники - две сестры (наследство от родителей). Показ по договорённости. Торг уместен после осмотра.