Симферопольское ш., 45 км от МКАД
Плужково СНТ, Чехов гор. округ
Дом 45 м², участок 7 сот., каркас.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 803 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Чепелёво ≈7,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15406
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 803 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 397 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Плужково СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Плужково-2 СНТ | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Флора-1 СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плужково д. | 6 сот. | 1 147 500 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плужково д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плужково д. | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ходаево д. | 25 сот. | 6 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ходаево д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Заречье СНТ | 5 сот. | 420 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 58 290 / 104 408 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 581 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 323 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 065 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 355 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Захарково д. | 38 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 56 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Ветераны Столицы СНТ | 49,6 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 403 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плужково д. | 44 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 38 636 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сергеево д. | 43,1 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 104 408 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Слепушкино д. | 44 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 61 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Изумруд СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 45 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Ходаево д. | 48 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ходаево д. | 42 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в стародачном садовом товариществе Плужково м. О. Чехов в 58 км от Мкад по Симферопольскому шоссе. Садовое товарищество охраняемое. Подьезд отличный, автобусная остановка в шаговой доступности. Участок 7 соток, огорожен, ухожен. Есть плодово-ягодные деревья иикустарники. На участке кроме дома есть гараж, баня, хозблок. Дом каркасный, утеплен. В доме свет, водопровод сезонный. На первом этаже кухня, гостиная, комната. На втором комната. Отопление печное, свет 5 квт, при желании можно докупить киловатты. Свободная продажа.