Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Имени И. В. Мичурина-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., 2015 год.
Цена 1,98 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 52 %
Земля ≈330 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,98 млн → дом −3 тыс. ₽, −100 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,5 млн ₽, маржа 42 %, ROI 72 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, газ.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №154
Рейтинг 64/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 330 263 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 982 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −3 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −100 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 18 сот. | 8 250 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 6 400 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 3 900 000 | 780 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7,6 сот. | 3 200 000 | 421 053 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 5 050 000 | 505 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Пчелка-2 СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 140 625 / 150 000 |
| цена объекта | 1 979 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 682 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 585 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 502 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 72 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ворыпаевка д. да: «ванные» + «мебель» | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 32 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2026 | 1 979 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 979 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2102371. Ваша дача всего в 5 минутах от г. Коломна Дом находится в садовом товариществе имени И. В. Мичурина-2, район Подлипки, всего в 3 километрах от города. Удобное транспортное сообщение позволяет быстро добраться до центра и основных магистралей. Рядом есть остановки общественного транспорта, что делает перемещение лёгким и удобным. Участок: Ровный, ухоженный, 6 соток, зарегистрирован. Есть град.план по запросу. Под ИЖС, ЛПХ, все виды строительства. Соседи только с двух сторон: председатель и другой участок пустует (продается). По всему периметру профлист с воротами. Есть площадка под автомобиль. Дом стоит на главной улице, что обеспечивает удобный подъезд к участку. Дороги зимой чистят. На участке много плодово-ягодных и декоративных культур: яблони, груши, сливы, вишня, виноград, лещина, боярышник, черника, крыжовник, смородина, жасмин, эвкалипт, цветы, грядки клубники, а также вечнозелёные ель, сосна и шикарная ива, в тени которой можно устроить зону отдыха. Коммуникации: Вода центральная (питьевая) по сезону, свет выделенный 5КвТ (можно перевести на 15) Вода и свет по счетчикам. Комбинированное отопление. Газ в планах на 2027г. Дом: Зарегистрирован! Брус, 30кв., на прочном фундаменте, Дом двухэтaжный, имеет 2 входа: 1 часть отапливается буржуйкой, 2 часть дома русской печью, труба на 3 этажа без трещин. Есть подвал теплый, большой, сухой. Один взрослый собственник. В собственности 4,5 г. Не упустите шанс приобрести свой уголок счастья! Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.