Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Святая Гора ДНТ, Чехов гор. округ
Дом 60 м², участок 8,2 сот., дерево, 2021 год.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,92 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 45 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −712 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Луч ≈9,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15396
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 650 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 432 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 918 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Святая Гора ДНТ | 11,4 сот. | 2 200 000 | 192 982 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мальцы д. | 11,5 сот. | 2 490 000 | 216 522 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Святая Гора ДНТ | 7,1 сот. | 2 100 000 | 295 775 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Святая Гора ДНТ | 9,4 сот. | 2 500 000 | 265 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Святая Гора ДНТ | 8,9 сот. | 1 500 000 | 168 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мальцы д. | 9,7 сот. | 4 000 000 | 412 371 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мальцы д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мальцы д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Святая Гора ДНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мальцы д. | 25 сот. | 3 190 000 | 127 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 615 / 65 133 / 88 384 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 920 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 528 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 136 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -711 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Тиерра-Вилладж-1 КП да: «санузел» + «ремонт» | 56 м² | 8,5 сот. | 3 150 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ява СНТ да: «ванной» + «отделка» | 65 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 44 615 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сумароково д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 59,4 м² | 8,1 сот. | 5 250 000 | 88 384 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Чирково СНТ да: «сан.узел» + «мебель» | 63,5 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 74 016 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 07.09.2026 | 3 950 000 (+500 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 650 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 499 999 (−50 001) | история площадки |
| 31.10.2026 | 3 299 999 (−200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 350 000 (+50 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с дом-баней из бревна и ухоженными 8 сот. в охраняемом ДНТ Святая гора. Продаётся дача в обжитом охраняемом ДНТ Святая гора (д. Мальцы, г.о. Чехов) 60 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Участок: 8,2 сотки (823 м2), ровный, сухой, ухоженный. Категория сельхозназначение, дачное строительство. Межевание проведено, документы готовы к сделке. Главное дом-баня из бревна, построен 5 лет назад по проекту Шукшин: стоимость такого дома сейчас от 3,5 млн.руб! 1 этаж: кухня-гостиная, парная, моечная, котельная, санузел, холл; просторная терраса 9м2; мансардный этаж: уютная спальня под скатами; крыша металлочерепица, окна ПВХ, печь. На участке всё обустроено: газон, декоративные посадки (туи, кустарники); теплица и высокие грядки можно сажать в первый же сезон; забор из профлиста; место под беседку/мангальную зону. Посёлок комфорт-класс: КПП, охрана, асфальтированные дороги, уборка и вывоз мусора; магазин и детские площадки на территории; рядом лес и река Лопасня, святой источник в Талеже, Мелихово и Давидова пустынь в паре минут на машине. Показы в удобное время звоните!