Симферопольское ш., 34 км от МКАД
Лучинское-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 64 м², участок 5,5 сот., газобетон.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Земля ≈439 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 2,42 млн → дом ≈984 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 114 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,45 млн / целевая ≈6,7 млн / пессимист. ≈5,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,79 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Львовская ≈4,6 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15395
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 36.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 439 183 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 416 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 984 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Лучинское д. | 10 сот. | 6 700 000 | 670 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Толбино д. | 5,2 сот. | 1 999 186 | 384 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лучинское СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Василек СНТ | 38 сот. | 25 000 000 | 657 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никулино д. | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 9,2 сот. | 7 750 000 | 842 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 23,4 сот. | 9 900 000 | 423 077 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 7,7 сот. | 503 289 | 65 362 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 114 105 / 114 916 / 132 716 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 445 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 073 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 700 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 956 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 786 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Никулино д. да: «ванная» + «ремонт» | 63 м² | 5 сот. | 4 490 000 | 71 270 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Берёзка-7 СНТ да: «ванные» + «ремонте» | 63,1 м² | 5,6 сот. | 7 200 000 | 114 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | ПЭМЗ-1 СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 64,8 м² | 5,9 сот. | 8 600 000 | 132 716 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | № 6 ПМЗ СНТ да: «сан узла» + «ремонтом» | 65,7 м² | 6 сот. | 7 550 000 | 114 916 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 5,5 соток с домом 64 м2. Московская область, Подольский район, СНТ Лучинское-2. Собственник. Дом двухэтажный: фундамент монолитный первый этаж газоблок второй этаж утеплённое дерево электричество подключено Участок ровный, правильной формы. Круглогодичный подъезд. 20 минут до Ж/Д Гривно(Курское направление) Тихое садовое товарищество, рядом лес. Чистый воздух, спокойные соседи. На территории имеется хоз.блок, летняя беседка, колодец. Хороший вариант под дачу или постоянное проживание с возможностью доработки под себя. Все документы в порядке, быстрый выход на сделку.