Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Сигнал СНТ, Чехов гор. округ
Дом 54,6 м², участок 8,1 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,27 млн → дом ≈2,12 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈892 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Чехов ≈12,7 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15394
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 384 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 275 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 919 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сигнал СНТ | 6,1 сот. | 960 000 | 157 377 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня Плюс СНТ | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопасня Плюс СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 05.08.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юг СНТ | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юг СНТ | 21 сот. | 5 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юг СНТ | 8,2 сот. | 995 000 | 121 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юг СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Филиппины дп | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 892 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 143 / 52 038 / 118 182 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 820 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 408 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Лесное СНТ | 55,1 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 53 539 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Филиппины дп | 56 м² | 6 сот. | 2 830 000 | 50 536 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исток СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 32 143 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Полянка СНТ | 54,6 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Филиппины дп | 56,9 м² | 6,3 сот. | 5 800 000 | 101 933 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ромашкино-2 ТСН | 55 м² | 9,7 сот. | 6 500 000 | 118 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Горелово д. | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Полянка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Полянка СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 400 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 2-х этажную дачу (назначение: нежилое, наименование: жилое строение) общей площадью 54,6 кв.м., на участке 8,13 сотки. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства. Торг.