Симферопольское ш., 41 км от МКАД
Алачково д., Чехов гор. округ
Дом 108 м², участок 8,2 сот., дерево.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Земля ≈227 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,86 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 109 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,4 млн / целевая ≈11,16 млн / пессимист. ≈9,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,03 млн ₽, маржа 51 %, ROI 103 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Детково ≈2,4 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15391
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 226 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 859 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 591 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 731 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алачково СНТ | 9 сот. | 2 850 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветераны Столицы СНТ | 13,6 сот. | 2 800 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветераны Столицы СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветераны Столицы СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветераны Столицы СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Высотник СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алачково д. | 15 сот. | 5 990 000 | 399 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алачково д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | М-2 Крым 65-й км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | М-2 Крым 65-й км | 49 сот. | 14 700 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 108 696 / 110 000 / 121 000 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 398 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 158 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 918 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 025 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 103 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Оксино НСТ да: «санузел» + «отделка» | 110 м² | 8 сот. | 13 500 000 | 122 727 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Репниково д. да: «санузлом» + «мебелью» | 110 м² | 7,5 сот. | 12 100 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Васькино д. да: «ванной» + «отделкой» | 110 м² | 8,4 сот. | 11 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Большое Петровское д. да: «санузла» + «мебели» | 115 м² | 7,5 сот. | 12 500 000 | 108 696 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Большое Петровское д. да: «санузлом» + «мебели» | 100 м² | 7,5 сот. | 12 100 000 | 121 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 450 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 450 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 549369. Продаётся дача на земельном учacтке 8,24 cоток в СНТ Заря, около д. Алачково, г. о. Чехов (Симферoпольcкоe шоссe, 43 км oт МКАД). На участке расположены двухэтажный дом из бруса (4 комнаты) 1989 года постройки, баня, летняя