Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Магистраль СНТ, Раменский гор. округ
Дом 108,3 м², участок 12,2 сот., 2004 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 12.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 12,2 сот. = 915 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 87 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,97 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,66 млн / целевая ≈8,69 млн / пессимист. ≈7,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,46 млн ₽, маржа 45 %, ROI 81 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; свет — есть.
До ст. Барыбино ≈18,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1539
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 75 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 915 000 ₽ (12,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 785 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 482 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Магистраль СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | РЭВЭТЭ СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малиновка СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Журавушка СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 966 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 255 / 90 476 / 96 834 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 658 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 175 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 692 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 726 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 465 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 81 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Долина Озер КП да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 107,4 м² | 11 сот. | 10 400 000 | 96 834 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Никоново КП да: «ванная» + «ремонт» | 105 м² | 11 сот. | 9 500 000 | 90 476 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Заворово-2 КП да: «санузел» + «отделкой» | 102 м² | 11,6 сот. | 8 900 000 | 87 255 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Нива СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 100 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 27 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 26.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный и добротный дом (с регистрацией) из блока 108,3 м2, три этажа, на участке 12 соток, вдали от шума, в лесном массиве, регистрация! ВНИМАНИЕ! Общественный транспорт ДАЛЕКО. Общая информация Площадь дома: 108,3 м Площадь участка: 621 м