Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Угрюмово-2 СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 80 м², участок 10 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 53 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 73 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,85 млн / целевая ≈7,07 млн / пессимист. ≈6,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,91 млн ₽, маржа 30 %, ROI 44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. пл. 298 км ≈2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15389
Рейтинг 65/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 37.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 191 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Угрюмово д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Угрюмово д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокольниково д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Угрюмово д. | 7,2 сот. | 890 000 | 123 611 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Угрюмово д. | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Люторка СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соколиная Гора ДНТ | 21,4 сот. | 4 200 000 | 196 262 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сокольниково д. | 9,5 сот. | 2 590 000 | 272 632 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Угрюмово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 1 710 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 295 / 105 691 / 132 184 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 852 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 459 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 067 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 282 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 907 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Солнечная Поляна КП да: «санузел» + «отделка» | 88 м² | 9 сот. | 6 450 000 | 73 295 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Снежная Долина СНТ да: «санузел» + «меблирован» | 73,8 м² | 11 сот. | 7 800 000 | 105 691 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Чепелево д. да: «санузел» + «теплый пол» | 87 м² | 10 сот. | 11 500 000 | 132 184 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТ Угрюмово-2 в районе д. Угрюмово Домодедовского района Московской области. В великолепном, тихом уютном месте в окружении лесного массива, удобный подъезд по Симферопольскому шоссе 55 км. от МКАД так же возможно подъехать и автобусом (остановка рядом с СНТ). Дом из блоков, общей площадью 80 кв.м. Певый этаж цокольный гараж/мастерская. Второй этаж жилой кухня, 1 большая комната и веранда. В доме эл-во, вода заведена. Баня сруб 6х6м. Веранда в бане утеплена. Комната отдыха, парная, помывочная, туалет. Печь дровяная. Второй этах в бане без утепления. Участок 9,98 соток, колодец, теплица, сад с плодовыми деревьями и кустарниками. 100 метров до реки Люторка, в пешей доступности пруды, магазин, рынок, автобусная остановка. КН земельного участка 50:28:0120117:47. Александра тел.