Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Лесовод ТСН, Чехов гор. округ
Дом 89 м², участок 5,8 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,35 млн; первая цена 4,35 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Земля ≈426 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 2,47 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль −763 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Чехов ≈1,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15387
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 425 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 469 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 031 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 584 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 10 сот. | 5 150 000 | 515 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 4 525 000 | 452 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 18 сот. | 6 200 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13,2 сот. | 14 000 000 | 1 060 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 25 сот. | 11 600 000 | 464 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11,7 сот. | 4 400 000 | 376 068 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 5,3 сот. | 5 000 000 | 943 396 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 38,5 сот. | 24 000 000 | 623 377 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 167 / 60 137 / 92 135 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 865 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 378 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -763 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Попово д. | 79,7 м² | 6,9 сот. | 4 925 000 | 61 794 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Московка д. | 68,4 м² | 6,2 сот. | 4 000 000 | 58 480 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Васькино д. | 90 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Теремок СНТ | 88,6 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 32 167 | снято (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Магистраль СНТ | 80,4 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 72 761 | снято (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Ромашкино-2 ТСН | 89 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 92 135 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Ромашкино-2 ТСН | 89 м² | 7 сот. | 8 200 000 | 92 135 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Новый Быт с. | 104 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 47 596 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ходаево д. | 64 м² | 5,3 сот. | 5 750 000 | 89 844 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 4 350 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 4 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 4 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 700 000 (−350 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний дом в СНТ. Каркасный 2-х этажный дом облицован кирпичем. до эл-ки ст.Чехов - 20-25 минут пешком, на участке построена баня-душевая,хозблок и туалет. Участок нуждается в очистке и уходе(особо сильно разраслась слива),последний год не использовался. До снт идет асфальтовая дорога, чистится зимой. Торг. Риэлтеры без покупателя просьба не беспокоить. Ваша оплата за счёт покупателя.