Симферопольское ш., 38 км от МКАД
Березки СНТ, Подольск гор. округ
Дом 60,8 м², участок 4,6 сот., пеноблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈448 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 2,06 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,5 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль −491 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: газ — в перспективе; отопление — печь.
До ст. Львовская ≈4,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15386
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 447 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 060 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 440 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 684 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лучинское СМП-869 СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бор СНТ | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Никулино СНТ | 6 сот. | 2 399 000 | 399 833 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Никулино СНТ | 5,4 сот. | 2 800 000 | 518 519 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Радуга СНТ | 5 сот. | 3 250 000 | 650 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Радуга СНТ | 4,8 сот. | 3 700 000 | 770 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Молодежный пос. | 6,5 сот. | 3 800 000 | 584 615 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Молодежный пос. | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Малое Толбино д. | 18 сот. | 22 500 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 116 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 125 / 76 253 / 158 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 275 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 050 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 600 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 2-Толбино СНТ | 59,1 м² | 5,6 сот. | 4 500 000 | 76 142 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Никулино д. | 63 м² | 5 сот. | 4 490 000 | 71 270 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лучинское-2 СНТ | 64 м² | 5,5 сот. | 3 400 000 | 53 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 60 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 158 333 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 63 м² | 4,8 сот. | 8 490 000 | 134 762 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | №4 ЗИО Малая поляна СНТ | 61 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 113 115 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бор СНТ | 55 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 76 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Агат СНТ | 58,8 м² | 6,4 сот. | 6 900 000 | 117 347 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 60 м² | 5,2 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | №1 СНТ | 64,5 м² | 6,8 сот. | 4 800 000 | 74 419 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из пеноблока в СНТ "Березки" в полной глуши. Из коммуникаций только электричество, показания счетчиков с пульта. Место очень тихое, слышно пение птиц, в лесу грибы. 1й этаж: зал, кухня, 2й этаж - 2 комнаты с предусмотренным местом под душ. В СНТ установлена вышка сотовой связи Теле-2, остальное не ловит, рядом есть пруд с беседкой, газ в перспективе, один взрослый собственник.