Симферопольское ш., 34 км от МКАД
Молодинский СНТ, Чехов гор. округ
Дом 48 м², участок 6,2 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈338 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 2,09 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −825 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Молоди ≈1,4 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15385
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 337 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 092 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 408 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Молодинский СНТ | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Молодинский СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Молодинский-2 СНТ | 5,8 сот. | 2 500 000 | 431 034 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Цветники СНТ | 8,5 сот. | 3 900 000 | 458 824 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Цветники СНТ | 7 сот. | 3 600 000 | 514 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоди с. | 7,5 сот. | 1 700 000 | 226 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 8 сот. | 7 300 000 | 912 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 5,5 сот. | 2 800 000 | 509 091 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Молоди с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоди с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 80 666 / 186 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 887 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 693 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Солнечная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 599 000 | 51 980 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ромашка СНТ | 49,7 м² | 5,9 сот. | 5 250 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 51 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 135 294 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Мостовик СНТ | 50,2 м² | 7,2 сот. | 5 900 000 | 117 530 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Змеевка д. | 50 м² | 7 сот. | 9 300 000 | 186 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лесник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Динамо СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Столбовая пгт | 49,2 м² | 8,5 сот. | 4 100 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ивино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Петрица СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. 40 км от МКАД. Охраняемая территория со шлагбаумом. Площадь первого этажа 49 м2, площадь второго 14 м2. Удобная транспортная доступность, между двумя ж/д станциями (20 мин. пешком). Участок ровный, сухой, прямоугольной формы. С трех сторон соседи приезжают очень редко. На участке плодовые кустарники и деревья.