Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Беляево д., Чехов гор. округ
Дом 58 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 64 %
Земля ≈156 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,56 млн → дом ≈1,94 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 88 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,36 млн / целевая ≈5,73 млн / пессимист. ≈5,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,05 млн ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Чехов ≈10,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15383
Рейтинг 50/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 22.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 308 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 563 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 937 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 397 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Беляево д. | 15 сот. | 4 150 000 | 276 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Беляево д. | 12,5 сот. | 1 900 000 | 152 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Беляево д. | 25 сот. | 4 300 000 | 172 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Беляево д. | 12,5 сот. | 2 300 000 | 184 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Беляево д. | 25 сот. | 3 800 000 | 152 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Беляево д. | 6,5 сот. | 1 400 000 | 215 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беляево д. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беляево д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Беляево д. | 20 сот. | 4 700 000 | 235 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Беляево д. | 7,3 сот. | 3 297 660 | 451 734 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 500 / 101 587 / 126 806 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 362 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 044 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 726 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 055 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Ивановское с. да: «ванной» + «отделка» | 56 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Костомарово д. да: «санузел» + «теплый пол» | 62,7 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Пешковские Пруды СНТ да: «санузел» + «отделка» | 57 м² | 11 сот. | 7 000 000 | 122 807 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Южный ЖСК да: «санузел» + «тёплые полы» | 62 м² | 10 сот. | 5 550 000 | 89 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сантория ДНП да: «с/у» + «мебелью» | 62,3 м² | 10 сот. | 7 900 000 | 126 806 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | да: «ванные» + «отделка» | 63 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сенино д. да: «ванные» + «отделка» | 63 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 101 587 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 4 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем деревянную двухэтажную дом/баню площадью 58,2 кв м. Дом/баня построена на участке общей площадью 10 соток для индивидуального жилищного строительства. Участок ровный правильной форм, расположен в красивом месте с панорамным видом на окрестности. Электричество оформлено и заведено в дом 15 квт. Газ по границе участка. Участок не огорожен. Подъезд круглогодичный. Соседи активно застраиваются. Деревня Беляево расположена от центра г. Чехов в 20 минутах езды на машине. Ходят автобусы. Есть магазины. Рядом речка, лес и пруды.