Симферопольское ш., 44 км от МКАД
Шарапово д., Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 925 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −697 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: канализация — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Детково ≈2,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15380
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шарапово д. | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Любучаны пос. | 7 сот. | 1 190 444 | 170 063 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны пос. | 8,5 сот. | 2 562 000 | 301 412 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шарапово д. | 25 сот. | 8 200 000 | 328 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шарапово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шарапово д. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Симферопольское шоссе 59-й км | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Любучаны пос. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Любучаны пос. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Любучаны пос. | 10 сот. | 514 100 | 51 410 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 83 333 / 117 530 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Столбовая пгт | 49,2 м² | 8,5 сот. | 4 100 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Динамо СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мостовик СНТ | 50,2 м² | 7,2 сот. | 5 900 000 | 117 530 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ромашка СНТ | 49,7 м² | 5,9 сот. | 5 250 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Столбовая пгт | 52 м² | 8 сот. | 10 900 000 | 209 615 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Солнечная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 599 000 | 51 980 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Троицкое с. | 50 м² | 4,9 сот. | 5 600 000 | 112 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Медик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Столбовая пгт | 55,4 м² | 7,4 сот. | 6 000 000 | 108 303 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапово д. | 41 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 75 610 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 500 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
АКЦИЯ!Покупайте ПМЖ с пропиской,сейчас!Весной,будет дороже!ВСЕГО 38 КМ ОТ МКАД!По престижному направлению!Земельный участок общей пл. 600кв.м. категории земли населённых пунктов. Адрес МО,Чеховский р-он,Любучанское СП, деревня Шарапово, ул. Речная, уч. 13. Дачный летний 2-х эт. дом из профилированного бруса на ленточном фундаменте 4х5 кв.м с верандой из вагонки 4х2 кв.м и мансардой по проекту фирмы Детинец. 3 комнаты. Электричество, газ на границе, питьевая вода в роднике. Душевая, туалет на участке. Фруктовый сад: яблони сливы вишни, грецкий орех, виноград, алыча, облепиха, смородина. Магазины Пятерка и Магнит и рынок в шаговой доступности. Обременений нет. Разрешена прописка. До ж/д станции Столбовая автобусом 7мин.Приветствуем переговоры!