Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Новое д., Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 13 сот., каркас.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 667 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −418 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Осёнка ≈3,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1538
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 82 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 294 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 667 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 033 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новая д. | 22,5 сот. | 800 000 | 35 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое д. | 22,5 сот. | 850 000 | 37 778 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лыково д. | 17 сот. | 800 000 | 47 059 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лыково д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лыково д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лыково д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лыково д. | 5,5 сот. | 775 000 | 140 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лыково д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лыково д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лыково д. | 13,5 сот. | 2 500 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 211 / 64 516 / 80 851 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 654 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 461 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 077 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -418 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Прибрежный Парк КП | 56 м² | 11,6 сот. | 3 750 000 | 66 964 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Лель СНТ | 66,2 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 30 211 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Никитское с. | 56,4 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 62 057 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Малахитовая Поляна КП | 54 м² | 7 сот. | 1 699 000 | 31 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Непецино с. | 47 м² | 9,8 сот. | 3 800 000 | 80 851 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Озерный СНТ | 58,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Константиново ДНТ | 58,4 м² | 9,1 сот. | 5 600 000 | 95 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Таежный СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Опушкино КП | 64,2 м² | 7,3 сот. | 4 250 000 | 66 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Кудрявцево СНТ | 64,8 м² | 16 сот. | 4 300 000 | 66 358 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 700 000 |
Описание
Продается совсем новый каркасный дом 66 кв.м. с земельным участком правильной прямоугольной формы площадью 13 соток в деревне Новое г.о. Коломна, расположенный: - в 17 км к северо-западу от Коломны; -в 3,5 км к югу от ж.-д. платформы Осёнка.