Симферопольское ш., 39 км от МКАД
Дубрава СНТ, Чехов гор. округ
Дом 140 м², участок 8 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 6 млн; первая цена 6 млн ₽ от 18.07.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,64 млн → дом ≈1,86 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,4 млн / целевая ≈6,66 млн / пессимист. ≈5,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈345 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе; в описании: септик (по описанию).
До ст. Молоди ≈6,4 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15379
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 636 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 864 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 314 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубрава ДПК | 10 сот. | 3 770 000 | 377 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубрава ДПК | 7 сот. | 1 190 339 | 170 048 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мещерское пос. | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мещерское пос. | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 7,7 сот. | 2 330 000 | 302 597 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское пос. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава-2 СНТ | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мещерское пос. | 6,7 сот. | 1 137 555 | 169 784 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мещерское пос. | 7,2 сот. | 2 150 000 | 298 611 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мещерское пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 429 / 52 857 / 57 823 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 345 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Металлист-2-Юсупово СНТ | 140 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 32 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Лучинское-К СНТ | 136 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 44 118 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Березка-2 СНТ | 150 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Васькино д. | 140 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 82 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Аксенчиково СНТ | 140 м² | 12 сот. | 5 800 000 | 41 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Ходаево д. | 140 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 52 857 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Ходаево д. | 140 м² | 8 сот. | 7 400 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Соколиная Гора ДНТ | 135 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 55 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Тонус-1 СНТ | 147 м² | 6,5 сот. | 8 500 000 | 57 823 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 17.9 км | 140 м² | 8 сот. | 7 400 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 6 000 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 4 500 000 (−1 500 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летний дом в котором есть кухня и 3 спальни. Труба для с/узла подведена к дому. Газ по границе участка. Септик есть. Вода летняя. Участок 8 соток ровный, чистый, на котором можно построить дом своей мечты. Это то место, где тишина, безопасность, чистый воздух. Близость к Москве позволит комфортно проживать круглый год. Удобная транспортная доступность. Ипотека возможна.