Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Беляево СНТ, Чехов гор. округ
Дом 72 м², участок 8 сот., брус, 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 27.10.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,99 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 78 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,83 млн / целевая ≈6,15 млн / пессимист. ≈5,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,25 млн ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Чехов ≈9,4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15378
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 25.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 189 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 515 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 569 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Беляево СНТ | 7,8 сот. | 2 400 000 | 307 692 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беляево д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беляево д. | 17 сот. | 3 850 000 | 226 471 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Беляево д. | 20 сот. | 3 950 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Беляево д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старицкое СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беляево д. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлевино д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старицкое СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хлевино д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 195 / 97 902 / 102 308 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 831 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 489 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 465 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 250 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Поповка д. да: «санузел» + «ремонтом» | 71,5 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 97 902 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Юг СНТ да: «сан.узел» + «мебелью» | 66,5 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 78 195 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ивановское с. да: «унитаза» + «отделка» | 65 м² | 7,5 сот. | 6 650 000 | 102 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Слепушкино д. да: «санузел» + «под ключ» | 65 м² | 7,8 сот. | 14 344 052 | 220 678 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 31.10.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в Чеховском районе идеально для отдыха и круглогодичного проживания! Местоположение: СНТ Беляево, Чеховский район. До магазина шаговая доступность, дорога асфальтирована легко добираться в любое время года. Дом из бруса (2002 г.), 2 этажа, косметический ремонт. Всё готово к заселению не нужно вкладываться в базовый ремонт. Что внутри: 1 этаж: просторная гостиная с мягкой мебелью и ТВ, кухня с деревянной отделкой и необходимой техникой. 2 этаж: спальня с раскладным диваном. Участок 8 соток ухоженный, с цветущим садом, теплицей и террасой для летних вечеров. Участок огорожен забором. Дополнительные удобства: Баня для полноценного загородного отдыха. Центральное летнее водоснабжение. Электричество подключено, есть кабельное/цифровое ТВ. Возможна покупка в ипотеку сделаем сделку удобной для вас. Звоните или пишите организую показ в удобное время!