Рязанское ш., 96 км от МКАД
Победа СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 10 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 60 %
Земля ≈319 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 120 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 91 тыс.–215 тыс. ₽/м², медиана 180 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −83 %, ROI −46 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1537
Рейтинг 11/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 319 338 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 597 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 202 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 120 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 4,7 сот. | 990 000 | 210 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 2 370 000 | 395 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 1 623 000 | 270 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,4 сот. | 4 300 000 | 457 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 551 / 179 900 / 215 000 |
| цена объекта | 2 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 379 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 582 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 173 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Околица СНТ | 12 м² | 2,5 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Репинка-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 10 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 199 900 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Ягодка СНТ | 10 м² | 6,3 сот. | 1 799 000 | 179 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ягодка СНТ | 10 м² | 6,3 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 12 м² | 3,7 сот. | 1 299 999 | 108 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Дружба СНТ | 12,7 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 90 551 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 2 799 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 799 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaётся дaчa в Koломнe (paйoн 3TС) Учаcток 5 сoтки: Для отдыха и приятных вечеров уже всё готово: уютный прохладный домик, где приятно укрыться от летней жары До города всего 2 минуты. Удобный подъезд позволяет приезжать в любое время года.