Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Росинка СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 50 м², участок 4 сот., брус.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 484 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −392 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шарапова Охота ≈21,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15366
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 82 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 941 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 484 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 006 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 120 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 9,3 сот. | 1 852 000 | 199 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 13,1 сот. | 2 610 000 | 199 237 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 20,8 сот. | 4 160 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 21,5 сот. | 1 250 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рудаково д. | 48,5 сот. | 5 800 000 | 119 588 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровка д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка д. | 16,6 сот. | 2 300 000 | 138 554 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 50 336 / 96 296 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -392 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Скребухово д. | 48,2 м² | 3,2 сот. | 1 550 000 | 32 158 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Фетеза ЖСК | 50 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Хоросино д. | 48 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Калугино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ромашкино-2 ТСН | 54 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 96 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Горелово д. | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Растовка д. | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 36 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Полиграфист СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 490 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 490 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снова в продаже | — → 1 490 000 |
Описание
Продается дом из бруса с косметическим ремонтом. В доме две комнаты. Для детей оборудованы качели. Спутниковое телевидение. Колодец. Санузел расположен на улице. В шаговой доступности находится магазин, лес, река Нара.