Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Пешково д., Чехов гор. округ
Дом 15 м², участок 8 сот., 2020 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,2 млн → дом ≈900 тыс. ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 150 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 169 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈109 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Луч ≈3,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15364
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 5.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 30 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Луч-2 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 23 сот. | 6 900 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 6 сот. | 1 266 000 | 211 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березовая Роща СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Красные Орлы д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч-Минэнерго СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 150 000 / 168 750 / 200 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 743 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 606 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 469 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Рыжиково СНТ | 14 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Гришенки д. | 16 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Гришенки д. | 16 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Веранда КП | 15 м² | 11 сот. | 2 990 000 | 199 333 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Веранда КП | 15 м² | 10,6 сот. | 2 990 000 | 199 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Звездочка СНТ | 16 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 281 250 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Солнечный Круг пос. | 15 м² | 10 сот. | 550 000 | 36 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба СНТ | 18 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Нара Вилладж КП | 15 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 433 333 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | 15 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 180 000 (−20 000) | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 160 000 (−20 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 150 000 (−10 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 140 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 2 120 000 (−20 000) | история площадки |
| 13.09.2026 | 2 100 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем на продажу участок 8 соток в уютном снт Луч. СНТ с 3х сторон окружено лесом, обнесено забором. участок ровной формы, сухой, имеется дренажный укос.! участок отмежеван. из строений: домик на сваях 3 на 5 метров, мангальная зона под крышей, забор с 4х сторон. Воду можно завести из колодца. туалета нет. столб электрический. прямой договор с Мосэнергосбытом. зимой в снт чистят снег, в будке сидит охрана.