Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Мячково с., Коломенский гор. округ
Дом 50,9 м², участок 1,3 сот., кирпич.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 50 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 1,3 сот. = 73 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 52 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −826 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1536
Рейтинг 10/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 061 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 73 000 ₽ (1,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 677 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 593 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мячково с. | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мячково с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мячково с. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мячково с. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мячково с. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мячково с. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мячково с. | 22 сот. | 850 000 | 38 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мячково с. | 24 сот. | 1 400 000 | 58 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мячково с. | 16,5 сот. | 950 000 | 57 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мячково с. | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 018 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 381 / 57 181 / 126 263 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 162 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 004 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | 39,6 м² | 1 сот. | 5 000 000 | 126 263 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | 37,6 м² | 1 сот. | 2 150 000 | 57 181 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.2 км | Рябинушка СНТ | 63 м² | — | 3 300 000 | 52 381 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 750 000 |
Описание
Замечательный жилой дом с собственным выходом к пруду! Кирпичный дом со всеми коммуникациями ! В доме две просторные комнаты, бойлерная, гардеробная, кухня, сан.узел и душевая кабина. Участок ухоженный и правильной формы огороженный забором из