Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Трегубово д., Коломенский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 17.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 70 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 755 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈505 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Даниловская ≈10,7 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈2 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1535
Рейтинг 32/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 893 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 755 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 994 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Трегубово д. | 35 сот. | 10 700 000 | 305 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 13,1 сот. | 325 000 | 24 809 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бебехово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сосновка с. | 13,8 сот. | 2 500 000 | 181 159 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сосновка с. | 8,2 сот. | 1 400 000 | 170 732 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Белые Колодези с. | 15 сот. | 2 850 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Белые Колодези с. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Белые Колодези с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Жиливо д. | 7,7 сот. | 990 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Жиливо д. | 14 сот. | 1 120 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 68 872 / 114 286 |
| цена объекта | 2 749 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 499 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 053 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 042 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 504 501 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | 69 м² | 7 сот. | 5 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Протекино с. | 77 м² | 6,5 сот. | 5 200 000 | 67 532 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Здоровье СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Колосок СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 2 850 000 | 40 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | 65 м² | 7 сот. | 6 200 000 | 95 385 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.5 км | 70 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | 77,6 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 68 299 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.7 км | Роща СНТ | 72 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Лесной пос. | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Колосок СНТ | 73,2 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 77 186 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 999 999 (−500 001) | история площадки |
| 09.09.2026 | 2 899 999 (−100 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 799 999 (−100 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 749 999 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 749 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | смена цены | 2 799 999 → 2 749 999 |
Описание
Код объекта: 2300011. Дача мечты: тишина леса и близость реки в одном месте! Ищете уголок для спокойного отдыха и семейных выходных? Продаётся чудесная дача идеальное сочетание уюта, природы и удобства. Дом продуман до мелочей: первый этаж из