Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Новое Давыдово КП, Раменский гор. округ
Дом 92,3 м², участок 6 сот., каркас, 2024 год.
Цена 2,86 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 421 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 73 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,75 млн, покупка после торга ≈2,43 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,81 млн / целевая ≈6,13 млн / пессимист. ≈5,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,27 млн ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Золотово ≈12 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1534
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 26 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 231 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 421 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 435 891 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 391 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Озерный СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Озерный СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Озерный СНТ | 12,5 сот. | 1 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдово дп | 6 сот. | 477 360 | 79 560 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ремзавода пос. | 5,8 сот. | 720 000 | 124 138 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта ДНП | 12,5 сот. | 850 000 | 68 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта ДНП | 26,3 сот. | 1 700 000 | 64 639 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта ДНП | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдово дп | 7,5 сот. | 500 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдово дп | 5,6 сот. | 448 688 | 80 123 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 746 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 111 / 78 824 / 78 947 |
| цена объекта | 2 856 891 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 428 357 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 811 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 449 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 274 643 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Степановское с. да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 6 сот. | 6 580 000 | 73 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Степановское с. да: «санузел» + «под ключ» | 95 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 78 947 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Степановское с. да: «санузел» + «под ключ» | 85 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 78 824 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 856 891 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 856 891 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ДОМ ИЗ КАРКАСА на участке 6 соток в коттеджном поселке. Площадь 92,32 кв.м Просторная кухня-гостиная. Две спальни. Санузел, прихожая, холл. Большая терраса. В стоимость входит участок площадью 6 соток ПРОДАЕТ СОБСТВЕННИК! ПОМОЩЬ С ИПОТЕКОЙ