Рязанское ш., 94 км от МКАД
Парфентьево с., Коломенский гор. округ
Дом 16 м², участок 12 сот.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 46 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,2 млн → дом ≈750 тыс. ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,78 млн ₽, маржа −170 %, ROI −63 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Голутвин ≈2,1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1533
Рейтинг 15/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 200 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Парфентьево с. | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Парфентьево с. | 39 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парфентьево с. | 8,7 сот. | 2 150 000 | 247 126 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парфентьево с. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфентьево с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфентьево с. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфентьево с. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Парфентьево с. | 15 сот. | 3 499 999 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 69 444 / 163 934 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 047 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 780 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −170 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Сергиевское с. | 18,3 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Березка-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Репинка-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 14 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 357 143 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Анино Поле СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Березка СНТ | 16 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Дружба СНТ | 15 м² | 6 сот. | 771 088 | 51 406 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Дружба СНТ | 15 м² | 6 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 20 м² | 6,5 сот. | 620 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Урожай СНТ | 20 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 950 000 |
Описание
Продается земельный участок трапецевидной формы, площадью 12 соток в селе Парфентьево, расположенный в 3 км от центра города Коломна. Категория земли: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. На