Симферопольское ш., 43 км от МКАД · земля с домом
Карамель-2 КП, Домодедово гор. округ
Участок 5,1 сот.
Дом по описанию: «Домик дачный 5*6 отделан вагонкой+хозблок.»
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.10.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 56 % · по фото: дом 5, участок 7, окружение 8, WOW 4
Земля ≈248 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 130 тыс.–193 тыс. ₽/м², медиана 162 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,88 млн / целевая ≈4,39 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,19 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Данилово ≈9,4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15329
Рейтинг 69/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 30.8 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 67 % | 3.3 |
| МКАД | 15 | 81 % | 12.2 |
| торг | 5 | 89 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.2 |
| участок | 5 | 10 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький дачный домик 5х6, отделан вагонкой |
| участок и сад | 7 | ровный, ухоженный участок с грядками и туями |
| окружение | 8 | рядом лес и водоем, развитая инфраструктура |
| WOW | 4 | низкий потенциал для флиппинга из-за малых размеров дома |
Маленький участок с готовой инфраструктурой, но дом слишком мал для серьезного заработка на реставрации. модель max-code, фото: 4, 09.11 06:19
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 247 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 264 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 336 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Минаево д. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Минаево ИЖС КП | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Минаево ИЖС КП | 8 сот. | 2 250 000 | 281 250 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минаево ИЖС КП | 7,1 сот. | 1 950 000 | 274 648 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Минаево д. | 7,1 сот. | 1 800 000 | 253 521 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Минаево д. | 5,1 сот. | 2 200 000 | 431 373 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Минаево ИЖС КП | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Минаево ИЖС КП | 16,6 сот. | 3 900 000 | 234 940 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минаево ИЖС КП | 6,2 сот. | 1 630 000 | 262 903 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минаево ИЖС КП | 5,5 сот. | 1 358 500 | 247 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 130 000 / 162 024 / 193 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 877 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 633 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 389 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 192 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Криптон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шишкин Лес КП | 30 м² | 5 сот. | 3 900 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Шишкино д. | 30 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лидер КП | 30 м² | 6,5 сот. | 3 950 000 | 131 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шелест КП | 28 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 132 143 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новое Юсупово КП | 30 м² | 5,1 сот. | 4 900 000 | 163 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карамель КП | 33,7 м² | 5,4 сот. | 5 000 000 | 148 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Земляничная поляна 3 КП | 30 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 193 333 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лидер КП | 28 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Шишкино д. | 32 м² | 6 сот. | 5 399 000 | 168 719 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём свой участок в Карамель 2. Номер 32( 5,1сот.) Поднят, выровнен, облагорожен, скважина, заезд, парковка, электричество есть. Домик дачный 5*6 отделан вагонкой+хозблок. Без мангала! Туалет уличный, подогреваемый душ. Рядом большой водоём и лес. Магазины, пункты выдачи. Реальному покупателю торг.