Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Малышево Подворье ДНП, Раменский гор. округ
Дом 53,1 м², участок 9 сот., дерево.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Земля ≈217 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,95 млн → дом ≈1 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 75 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈962 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,07 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль −212 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Бронницы ≈2,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1532
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 216 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 950 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 000 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 832 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Малышево Подворье ДНП | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецово д. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецово д. | 7 сот. | 1 600 000 | 228 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Антошкины сказки ДНТСН | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.2 км | Антошкины сказки ДНТСН | 12,5 сот. | 2 800 000 | 224 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Антошкины сказки ДНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 11,4 сот. | 2 600 000 | 228 070 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | У Околицы СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | У Околицы СНТ | 10 сот. | 2 590 000 | 259 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 25 сот. | 7 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 962 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 510 / 79 800 / 87 891 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 071 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 867 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 664 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 257 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -212 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Околица СНТ да: «душевой кабиной» + «заезжай и живи» | 51 м² | 8,6 сот. | 3 800 000 | 74 510 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мирный пос. да: «ванная» + «ремонт» | 50 м² | 8,3 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Благодарово СНТ да: «ванную» + «заезжай и живи» | 51,2 м² | 8,8 сот. | 4 500 000 | 87 891 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136037084 Представляем уютную дачу площадью 53 м на просторном участке 9 соток, расположенную всего в 50 минутах езды от Москвы! Это идеальное место для тех, кто ценит комфортный отдых на природе и легкую доступность к столице. На участке