Симферопольское ш., 38 км от МКАД · земля с домом
Панино д., Чехов гор. округ
Дом 26 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Продажа от собственника, учасок без обременений, на участке стоит домик 26 кв. М.»
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 90/100 · уверенность 51 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈55 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 58 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈786 тыс. ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сандарово ≈2,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15310
Рейтинг 90/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 53.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 20.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 199 231 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 195 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 55 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 115 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Панино д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечная поляна СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сандарово д. | 21 сот. | 7 500 000 | 357 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 106 391 / 185 771 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 960 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 812 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 664 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 368 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 785 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Ходаевские дачи КП | 25,3 м² | 6,3 сот. | 4 700 000 | 185 771 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ходаевские дачи КП | 27 м² | 6,3 сот. | 4 300 000 | 159 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ходаево д. | 25,3 м² | 6,3 сот. | 4 700 000 | 185 771 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Русь СНТ | 30 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Скурыгино СНТ | 28 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 89 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Столбовая пгт | 25 м² | 4 сот. | 3 250 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Металлист-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Венюково СНТ | 26 м² | 5,1 сот. | 2 499 000 | 96 115 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Орион СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Русские Дали СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 11.10.2026 | 1 530 000 (−270 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 430 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 330 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.10.2026 | 1 250 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
50:31:0020202:4503. Продажа от собственника, учасок без обременений, на участке стоит домик 26 кв. М.