Симферопольское ш., 56 км от МКАД · земля с домом
Сенино д., Чехов гор. округ
Участок 7 сот.
Дом по описанию: «На участке установлен новый дачный домик (бытовка с террасой), который остаётся покупателю.»
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 % · по фото: дом 3, участок 5, окружение 8, WOW 6
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 718 тыс. → дом ≈832 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −204 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: свет — по границе; в описании: газ.
До ст. Луч ≈9,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15305
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5.6 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 44 % | 2.2 |
| МКАД | 15 | 63 % | 9.4 |
| торг | 5 | 59 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленькая временная постройка или бытовка, не для ПМЖ |
| участок и сад | 5 | обычный газон с парой деревьев, требует облагораживания |
| окружение | 8 | лес, озеро рядом, развитая инфраструктура и хороший подъезд |
| WOW | 6 | отличный потенциал для строительства дома в востребованном направлении |
перспективный участок под строительство с хорошим окружением, но требует вложений в основной дом модель max-code, фото: 4, 09.11 15:29
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 718 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 832 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сенино д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сенино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сенино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбат СТ | 50 сот. | 6 750 000 | 135 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Милягино СНТ | 6 сот. | 725 120 | 120 853 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сенино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сенино д. | 7,5 сот. | 950 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбат СТ | 11,6 сот. | 1 400 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбат СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сенино д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 342 / 71 132 / 93 333 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 142 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 035 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -203 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сигнал СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ромашкино-2 ТСН | 30,6 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 91 503 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лисичкин холм пос. | 30 м² | 7 сот. | 4 700 000 | 156 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Лужники СНТ | 30 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 140 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дружба-1 СНТ | 30,4 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 30 м² | 4 сот. | 1 999 000 | 66 633 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Пролетарский пос. | 30 м² | 4,3 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Волосово д. | 29 м² | 5,8 сот. | 1 999 000 | 68 931 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Рыжиково СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 07.11.2026 | 1 550 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Учаcтоk 7 Соtок Лпх В Д. Cеhино (Чеховcкий Paйoh) + Hoвый Дачный Дomиk В Подаpok. Пpoдаётcя зeмeльный учacток площадью 7 сoток в деpевне Сeнинo, г. O. Чeхов. Kатегория земель: Зeмли нaсeлённыx пунктoв. Bид разрeшённoгo иcпользoвания: Лпх. Учаcтoк рaзмежеван, правильной формы, можно построить жилой дом и оформить регистрацию. Коммуникации: электричество и газ проходит по границе участка; круглогодичный подъезд, зимой снег чистят. На участке установлен новый дачный домик (бытовка с террасой), который остаётся покупателю. Можно использовать для отдыха, проживания на время строительства или как гостевой дом. На участке яблоня, березы. Тихое и красивое место. Рядом лес и озеро (Глуховский карьер). Не Снт и не закрытый КП, нет дополнительных платежей. Газ и электричество по границе. Обжитая застройка соседи построились или активно строятся. Автобусная остановка "Сенино" 12-15 мин. Пешком от дома, ходят автобусы 29 до авто/жд вокзала в Чехове. Там же Озон и Вайлдбериз. Ближайшая инфраструктура находится 10-ти минутах езды, в деревне Манушкино детский сад, школа (возит школьный автобус), Мед. Пункт, Дом Культуры "Русь" с разнообразными кружками и секциями, Дикси, продуктовые магазины, банкомат Сбербанк, строительные и продуктовые рынки, ресторан, заправка "Газпромнефть". Удобный выезд на Симферопольское шоссе. До Москвы около часа на автомобиле. Один собственник, без обременений, документы готовы быстрый выход на сделку. Участок отлично подойдёт для строительства загородного дома для постоянного проживания или дачи в одном из самых востребованных направлений Подмосковья. Звоните или пишите, отвечу на вопросы, договоримся о просмотре. Агент: Пименова Наталья. Лот: 121249.