Новорязанское ш., 38 км от МКАД
Верхнее Велино д., Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 24 сот., 1940 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈153 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,29 млн / целевая ≈5,66 млн / пессимист. ≈5,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,48 млн ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Загорново ≈11,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1530
Рейтинг 75/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 41.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 823 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 668 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | М-5 Урал 54-й км | 9,5 сот. | 3 500 000 | 368 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Верхнее Велино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Велино д. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Велино д. | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Велино д. | 7,3 сот. | 1 460 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Велино д. | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Велино д. | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Велино д. | 5,4 сот. | 2 100 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Велино д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Велино д. | 5,4 сот. | 1 900 000 | 351 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 377 / 100 000 / 132 812 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 976 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 032 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 482 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Дьяково д. | 61,1 м² | 13 сот. | 7 300 000 | 119 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Марково с. | 57 м² | 13 сот. | 7 300 000 | 128 070 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Софьино с. | 60 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 57 м² | 17 сот. | 12 950 000 | 227 193 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Софьино с. | 60 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вега СНТ | 59 м² | 12 сот. | 5 850 000 | 99 153 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Холуденево д. | 56,1 м² | 13,7 сот. | 5 400 000 | 96 257 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Торопово д. | 60,1 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 33 278 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Слободино д. | 61 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 57 377 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Малахово с. | 64 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 132 812 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Лот 39073. Верхнее Велино. Часть бревенчатого дома 60 кв.м на участке 24 сотки в деревне. Магистральный газ в доме, асфальт до участка. Не подходит для ипотеки. В части дома кухня, 2 спальни, веранда и гараж. Отопление газовый котёл. Дом 1940 года,