Симферопольское ш., 44 км от МКАД
Лесная поляна СНТ, Чехов гор. округ
Дом 23,7 м², участок 7 сот., дерево, 2024 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 65 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,44 млн → дом ≈865 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 142 тыс.
Ремонт ≈374 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈540 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); отопление — нет; свет — есть.
До ст. Детково ≈1,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15293
Рейтинг 53/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 23.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 435 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 865 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 498 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | М-2 Крым 61-й км | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | М-2 Крым 61-й км | 46,7 сот. | 21 399 999 | 458 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровик ЖСК | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Металлист-2 СНТ | 3,1 сот. | 900 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапово д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Металлист-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Металлист-2 СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапово д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапово д. | 7 сот. | 980 577 | 140 082 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Масловка д. | 4,2 сот. | 1 551 111 | 369 312 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 374 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 141 786 / 250 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 227 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 869 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 540 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Металлист-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Столбовая пгт | 25 м² | 4 сот. | 3 250 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Труд СНТ | 23 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 165 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ходаевские дачи КП | 25,3 м² | 6,3 сот. | 4 700 000 | 185 771 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ходаево д. | 25,3 м² | 6,3 сот. | 4 700 000 | 185 771 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Венюково СНТ | 26 м² | 5,1 сот. | 2 499 000 | 96 115 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Губернские Дачи ТСН | 18 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 250 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Репниково д. | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 28 м² | 6,3 сот. | 4 300 000 | 153 571 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Ветеран ВС СНТ | 29 м² | 5,1 сот. | 2 850 000 | 98 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 2 300 000 |
Описание
Номер объекта: 600681. Продажа дачи. Участок 731м.кв., на котором расположен небольшой дачный домик. В дом заведена вода, электричество, 2 спальни, кухня. На участке есть плодовые деревья, и кустарники. Удобное транспортное сообщение. В шаговой