Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Квартал 38Б КП, Раменский гор. округ
Дом 93 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 654 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 56 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,95 млн / целевая ≈6,25 млн / пессимист. ≈5,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,35 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Виноградово ≈12 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1529
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 27.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 654 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 346 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 226 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Озерный СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бубново д. | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бубново д. | 9,5 сот. | 800 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лаптево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино д. | 8,9 сот. | 800 000 | 89 888 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино д. | 12,4 сот. | 600 000 | 48 387 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Озерный СНТ | 12,5 сот. | 1 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бубново д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 500 / 76 163 / 87 255 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 947 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 600 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 252 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 348 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Костино д. да: «с/у» + «заезжай и живи» | 100 м² | 9,2 сот. | 5 550 000 | 55 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Никитское с. да: «ванная» + «под ключ» | 100 м² | 10 сот. | 7 950 000 | 79 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Першино ТСН да: «санузел» + «меблированы» | 98,4 м² | 9,5 сот. | 6 990 000 | 71 037 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Татаринцево с. да: «с/у» + «ремонт» | 86 м² | 10 сот. | 6 550 000 | 76 163 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Гостилово д. да: «с/у» + «теплые полы» | 102 м² | 9,5 сот. | 8 900 000 | 87 255 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 13.10.2026 | 3 420 000 (−30 000) | история площадки |
| 19.10.2026 | 3 000 000 (−420 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПРОДАЮ СРОЧНО! 72м2 (дом) + 21м2 (терраса+балкон) ЧТО БЫ НЕ БЫЛО ВОПРОСОВ ПОЧЕМУ ТАК ДЕШЕВО, ОТВЕТ ПРОСТ РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА ПО РАЗВОДУ. Последняя цена, ниже опускаться не будет . По оценке дом в недостроенном состоянии стоит более 5 миллионов.