Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Аграрник СНТ, Ступино гор. округ
Дом 30 м², участок 12 сот., газобетон, 2005 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈420 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 93 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈31 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈14,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15271
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 419 900 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 039 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Колычево с. | 10 сот. | 4 199 000 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колычево с. | 9 сот. | 3 779 100 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колычево с. | 8 сот. | 3 599 200 | 449 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колычево с. | 15 сот. | 9 298 500 | 619 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колычево с. | 12,3 сот. | 5 164 770 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колычево с. | 11 сот. | 4 618 900 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колычево д. | 13,5 сот. | 5 668 650 | 419 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колычево д. | 11,3 сот. | 5 083 870 | 449 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Быковка д. | 8,5 сот. | 3 739 150 | 439 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колычево д. | 8 сот. | 3 279 200 | 409 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 333 / 116 336 / 145 299 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 551 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 373 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 196 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 841 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 31 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Семеновское с. | 30 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Радужный дп | 36 м² | 8,4 сот. | 3 950 000 | 109 722 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Лесовод-2 СНТ | 24,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 122 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Манушкино д. | 23,4 м² | 7,4 сот. | 3 400 000 | 145 299 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 21.10.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снято | 2 600 000 → — |
| 09.11.2026 19:21 | снова в продаже | — → 2 600 000 |
Описание
Вашему вниманию представлена к продаже дача в городском округе Ступино, в деревне Колычево, СНТ "Аграрник". Летний дачный дом 2-х этажный. Год постройки 2005. Общая площадь 30 кв.м., назначение: нежилое. Фундамент: Сваи Стены: Деревянные панели, внутренняя отделка вагонка. Утепление мансарды изовером 50мм. Окна деревянные со ставнями. Высота потолков 2.6 метра. Крыша: металлочерепица На перовом этаже дома: прихожая - 7,5кв.м. комната-11,2кв.м. Второй этаж дома: Жилая мансарда. В доме установлены радиаторы отопления (эллектрические) В доме практически все остаётся. Земельный участок 12 соток, правильной прямоугольной формы. Участок огорожен по всему периметру забором, облагорожен. Удобный заезд на участок. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства. Также на участке располагается летняя кухня, гараж из газоблоков. Плодовые деревья, кустарники и хвойные породы деревьев. Коммуникации: электричество 15 кВт, туалет на улице, колодец 10 колец, отопление электро радиаторы, газовая плита работает от газового балона. Товарищество располагается в 70 км от МКАД. Всего 50 минут от МКАД по Симферопольскому шоссе или трассе М4-Дон. Асфальтированный подъезд. Экологически чистое место, нет никаких производств рядом. Рядом находятся несколько водоемов с песочным пляжем, а также лес, в котором можно найти грибы и ягоды. По соседству находятся несколько баз отдыха и коттеджный поселок Grееn Fоrеst Раrk. Один взрослый собственник. В собственности более 3 дет. Основание права собственности - договор дарения от мамы дочери. Свободная продажа.