Симферопольское ш., 69 км от МКАД · земля с домом
Оболенское СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Строения: Летний дом 20 кв. М. Внутри комната и небольшая веранда/кухня, чердак.»
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 21.08.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈780 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,02 млн / целевая ≈921 тыс. / пессимист. ≈818 тыс. → от пессимистичной прибыль −602 тыс. ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Серпухов-Ветка ≈10,1 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15267
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 780 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Оболенское СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Оболенск пос. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Оболенск пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Оболенск пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболенск пос. | 8,9 сот. | 870 000 | 97 753 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболенск пос. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболенск пос. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболенск пос. | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мокрое д. | 8 сот. | 870 000 | 108 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 51 500 / 90 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 023 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 972 000 ₽ |
| продажа: целевая | 921 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -602 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Романовка д. | 20 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Пролетарский пос. | 20 м² | 4 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Строитель СНТ | 20 м² | 6,4 сот. | 1 030 000 | 51 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Серпейка СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Родник СНТ | 20 м² | 5 сот. | 999 000 | 49 950 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Романовка СНТ | 22 м² | 5,5 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Новоселки пос. | 18 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Ногина-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 122 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Скала СНТ | 20 м² | 6 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается готовый дачный участок. Идеальный вариант для пенсионеров и семьи с детьми. Земля: 6 соток в Снт. Участок ровный, ухоженный, огорожен сеткой рабицей. Строения: Летний дом 20 кв. М. Внутри комната и небольшая веранда/кухня, чердак. Хозблок для хранения инструментов. Туалет уличный, деревянный. Коммуникации: Электричество круглый год (оплата по счетчику). Вода свой колодец. Растительность: Плодоносящий сад (яблони, груши, алыча). Ягодные кустарники (красная и черная смородина, малина, крыжовник, ежевика, виноград). Много цветов. Дополнительно: Поликарбонатная теплица (размер 3*8). До остановки общественного транспорта 15 минут пешком. Соседи порядочные, доброжелательные. Без посредников.