Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Строитель СНТ, Раменский гор. округ
Дом 90 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 609 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 40 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,69 млн / целевая ≈4,22 млн / пессимист. ≈3,75 млн → от пессимистичной прибыль −468 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Малино ≈20,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1526
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 689 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 609 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 591 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 789 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Агашкино д. | 46 сот. | 11 900 000 | 258 696 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Агашкино д. | 23 сот. | 5 520 000 | 240 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Экология СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маяк СНТ | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино д. | 23 сот. | 4 370 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино д. | 13,8 сот. | 1 500 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экология СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 474 / 54 012 / 97 826 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 690 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 221 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 752 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -468 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Вега СНТ да: «душевой кабиной» + «мебель» | 98,3 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 40 692 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Никоновское с. да: «санузел» + «отделка» | 88 м² | 5 сот. | 3 645 000 | 41 420 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Большое Ивановское д. да: «ванная» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 3 845 000 | 40 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Никоновское с. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 4 295 000 | 45 211 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ракетка СНТ да: «ванной» + «отделка» | 92 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 97 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Толмачево д. да: «санузел» + «теплый пол» | 94,6 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 89 852 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рылеево пос. да: «санузел» + «отделка» | 86 м² | 6 сот. | 4 645 000 | 54 012 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рылеево пос. да: «санузел» + «отделка» | 86 м² | 5 сот. | 4 645 000 | 54 012 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Рылеево пос. да: «ванная» + «ремонтом» | 95 м² | 5,3 сот. | 7 500 000 | 78 947 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «под ключ» | 93 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 88 172 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 71554003 Продам земельный участок с домом в СНТ "Строитель", расположенный в Московской области, Раменский район, Никоновское сельское поселение, д. Агашкино, Новорязанское шоссе, 45 км от МКАД. Участок расположен на границе с лесом,