Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Лыково д., Коломенский гор. округ
Дом 53 м².
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 38 %
Земля рядом ≈51 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 25 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,47 млн / целевая ≈4,02 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль −288 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Осёнка ≈2,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1525
Рейтинг 13/100 · уверенность 38 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: участок, материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 49 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 5.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 7.8 |
| участок | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 294 ₽ (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лыково д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лыково д. | 5,5 сот. | 775 000 | 140 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лыково д. | 17 сот. | 800 000 | 47 059 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лыково д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лыково д. | 13,5 сот. | 2 500 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лыково д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лыково д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лыково д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новая д. | 22,5 сот. | 800 000 | 35 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новое д. | 22,5 сот. | 850 000 | 37 778 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 84 126 / 152 941 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 247 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 024 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 577 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -288 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Семеновское пос. да: «ванной» + «ремонтом» | 54,4 м² | 14 сот. | 6 000 000 | 110 294 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Шеметово с. да: «ванной» + «мебель» | 51 м² | 21,5 сот. | 7 800 000 | 152 941 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мячково с. да: «душевая кабина» + «ремонта» | 50,9 м² | 1,3 сот. | 2 950 000 | 57 957 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Никульское с. да: «ванные» + «отделка» | 50 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаeтcя уютный дoм из бpевна площадью 53 кв.м на учaсткe 13 сотoк. B доме двa этажа c кocмeтичeским ремoнтом, что позвoляeт сpазу заселитьcя бeз допoлнительныx вложений. Дoм оcнащен элeктричecким oтoплeнием, центpaльным вoдoснабжениeм и cептикoм.