Симферопольское ш., 77 км от МКАД
Северный СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 7 сот.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 901 тыс. → дом ≈499 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −237 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Серпухов ≈6,9 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15242
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 698 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 901 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 499 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Северный СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Северный СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Северный СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Северный СНТ | 16 сот. | 1 990 000 | 124 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Северный СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Северный СНТ | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приветливое СНТ | 10,3 сот. | 800 000 | 77 670 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мартьяново ТСН СНТ | 19,2 сот. | 6 114 014 | 318 438 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мартьяново ТСН СНТ | 17,4 сот. | 5 537 590 | 318 252 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мартьяново ТСН СНТ | 16,7 сот. | 5 318 869 | 318 495 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 66 250 / 97 500 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 369 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 297 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 153 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Костино д. | 20 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Всходы д. | 20 м² | 9,9 сот. | 5 590 000 | 279 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Окские Дали СНТ | 20 м² | 5,2 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нива СНТ | 18,9 м² | 3,7 сот. | 1 100 000 | 58 201 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Лесное-1 СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Дашковка д. | 20 м² | 10 сот. | 3 120 000 | 156 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Левое Ящерово д. | 24 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Якшино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 17.09.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 7 соток с баней, правильной прямоугольной формы, в газифицированном СНТ Северный, деревня Костино. Свет и газ по границе участка. Вода есть летняя от СНТ. На участке есть баня, плодовые деревья. Участок в заборе с трех сторон. Земли и ВРИ разрешают строить дом, регистрировать как жилой и прописываться. Дополнительные вопросы по телефону. Агент: Фоминых Виктория. Лот: 112480