Симферопольское ш., 86 км от МКАД
Лужки д., Серпухов гор. округ
Дом 42 м², участок 6 сот., 2026 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 17.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом −12 тыс. ₽, −286 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −293 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Ока ≈9 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15238
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 968 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −12 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −286 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лужки д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лужки д. | 15 сот. | 10 500 000 | 700 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лужки д. | 25 сот. | 12 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лужки д. | 22,2 сот. | 7 000 000 | 315 315 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лужки д. | 20 сот. | 14 000 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лужки д. | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лужки д. | 10,8 сот. | 2 493 200 | 230 852 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лужки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лужки д. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лужки д. | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 45 750 / 78 199 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 902 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 807 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 712 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -293 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лужки д. | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба СНТ | 43 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 60 465 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Любожиха СНТ | 45,2 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 108 407 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Зайцево СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 830 000 | 45 750 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Зайцево СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Лукьяново д. | 42,2 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 78 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Липицы с. | 45 м² | 8,2 сот. | 2 850 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Липицы с. | 45 м² | 8,2 сот. | 2 850 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Посёлок Морошка лайф Строго РФ, продажа после собеседования На берегу реки - дачи активного отдыха Цена реальная. Локацию смотрите внимательно Можно увеличить квадратуру дома Земля ИЖС! в собственность, прописка, ипотека, маткапитал Аккредитованы в РСХБ и Сбербанк Всего запланировано более 100 домов, уже построено 13 домов Собираем такой дом по финской технологии за 3 дня Есть готовые дома Дом утеплён для зимы Можно купить просто землю , сейчас 20 участков к продаже Материнский капитал принимаем В посёлке все коммуникации: электричество, вода, септик Проезд круглый год, охрана Уникальность посёлка- максимум активности: есть собственный пляж / sup / катер / ферма / баня /пирс/ батут/ детская площадка / хранение катеров и др Рядом легендарная деревня Фёдора Конюхова, купель Пантелеймона, музей усадьба Поленово, самая красивая деревня Бехово, лодочная станция, пещеры Улая В шаговой доступности Кафе и подогреваемый бассейн Планируется фуникулёр через Оку Поленово Таруса До 2030г наше направление будет включено в МЦД Московского метро Цена реальная за готовый дом с землей Ежемесячных Взносов в посёлке нет, земля ИЖС! Есть тест-драйв, можно приехать сначала пожить