Рязанское ш., 98 км от МКАД
Сергиевское с., Коломенский гор. округ
Дом 35,4 м², участок 5,5 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 880 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈508 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: септик; газ — есть; в описании: скважина.
До ст. Голутвин ≈2,2 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1523
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 880 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 620 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 011 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сергиевское с. | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сергиевское с. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сергиевское с. | 3 сот. | 420 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сергиевское с. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергиевское с. | 4 сот. | 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергиевское с. | 5,3 сот. | 1 180 000 | 222 642 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сергиевский пос. | 30 сот. | 18 400 000 | 613 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сергиевский пос. | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пестриково с. | 3 сот. | 570 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сергиевский пос. | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 508 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 194 / 86 240 / 175 676 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 906 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 753 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 447 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 036 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сергиевское с. | 35,4 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 98 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 35 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 36 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 109 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Березка-1 СНТ | 36 м² | 4 сот. | 900 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Старое Бобренево с. | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Строитель-3 СНТ | 34 м² | 4 сот. | 822 600 | 24 194 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 37 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 175 676 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Нижнее Хорошово с. | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 500 000 |
| 09.11.2026 16:21 | снято | 3 500 000 → — |
Описание
Продается дом площадь по документам 35,4 кв.м. , по факту около 70 кв.м. В доме все коммуникации, вода(скважина), газ, отопление АОГВ, септик. Участок 5,5 соток ЛПХ, правильной прямоугольной формы, с плодовыми деревьями и кустарниками. К участку