Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Пушкино СНТ, Раменский гор. округ
Дом 127 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 02.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 83 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,08 млн → дом ≈2,42 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 77 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈2,34 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,38 млн / целевая ≈12,95 млн / пессимист. ≈11,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,19 млн ₽, маржа 54 %, ROI 116 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Бронницы ≈14,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1522
Рейтинг 78/100 · уверенность 83 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 692 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 078 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 422 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пушкино д. | 7 сот. | 810 000 | 115 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пушкино д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пушкино д. | 12 сот. | 5 690 000 | 474 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дор-2 СНТ | 6 сот. | 2 050 000 | 341 667 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стриж СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кочина Гора д. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кочина Гора д. | 6,5 сот. | 799 000 | 122 923 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ландыш СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Панино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Раменский ТИЗ | 16 сот. | 5 659 000 | 353 688 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 127 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 357 / 116 162 / 141 538 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 384 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 665 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 946 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 507 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 192 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 116 % |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Дьяково д. да: «санузлах» + «отделкой» | 127 м² | 8,3 сот. | 14 900 000 | 117 323 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Тяжино д. да: «ванной» + «отделкой» | 128 м² | 8 сот. | 15 200 000 | 118 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Тяжино д. да: «санузлах» + «отделкой» | 130 м² | 7,8 сот. | 12 200 000 | 93 846 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Новое Тяжино КП да: «ванной» + «отделкой» | 130 м² | 8,1 сот. | 12 000 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Долина Озер КП да: «санузла» + «отделка» | 124,1 м² | 7,6 сот. | 9 600 000 | 77 357 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Тяжино д. да: «санузлах» + «мебель» | 130 м² | 7,5 сот. | 18 400 000 | 141 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дьяково д. да: «санузлах» + «отделкой» | 133 м² | 8,4 сот. | 16 000 000 | 120 301 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Высокий Берег КП да: «санузлах» + «мебелью» | 130 м² | 8,3 сот. | 16 700 000 | 128 462 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Новое Тяжино КП да: «санузлах» + «отделкой» | 120 м² | 8,2 сот. | 13 800 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Новое Тяжино КП да: «ванной» + «отделкой» | 135 м² | 8,3 сот. | 13 700 000 | 101 481 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 4 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.07.2026 | 3 999 000 (−151 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 3 890 000 (−109 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 3 500 000 (−390 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaeтся земельный участок 8 соток с деревянным домом 127 кв.м по адресу: Раменский район, д. Пушкино, СНТ "Пушкино" в 40 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Учaстoк правильной формы, полностью огорожен, pовный, сухoй, с большими плодовыми дeрeвьями