Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Росиночка СНТ, Чехов гор. округ
Дом 51,3 м², участок 8 сот., каркас, 2000 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 62 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 838 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 42 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈926 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,89 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,03 млн ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈4,1 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15217
Рейтинг 60/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 30.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 838 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 462 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 499 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заря СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чеховское СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чеховское СНТ | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Охота СНТ | 12 сот. | 1 195 000 | 99 583 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Охота СНТ | 8 сот. | 837 000 | 104 625 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Охота СНТ | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мукомол СНТ | 6 сот. | 659 000 | 109 833 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мукомол СНТ | 20 сот. | 275 000 | 13 750 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Охота СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Верхнее Пикалово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 926 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 79 261 / 100 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 895 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 650 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 406 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 916 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 035 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Шараповские сады СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Новый Быт с. | 61 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Голыгино д. | 63 м² | 5 сот. | 4 100 000 | 65 079 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Березовка-парк КП | 65 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136752748 Последняя возможность в этом году приобрести дачный участок правильной формы со строениями, ухоженный, со всеми документами на руках, по очень хорошей цене!!! Не откладывайте покупку до следующего года - цены будут другие!!! Продается дача в окружении леса идеальная база для летнего отдыха и уюта по доступной цене. Представьте себе теплые вечера в беседке, сад с ягодами и быстрый выезд на трассу: мечта о загородной жизни реализуется без лишних затрат и хлопот. Дом каркасный, общая площадь 51,3 м2, 3 комнаты достаточно для семьи, гостей или организации уютной мастерской. Площадь использована рационально: жилые комнаты светлые и компактные, есть мансардный этаж и уютная застекленная веранда. Место под кухню организовано в отдельном хозблоке. Дополнительно на участке строение с оборудованным душем с подводкой воды и подогревом. Также, на участке установлены просторный хозблок для хранения инвентаря, инструмента и гараж пенал с подъемными воротами. Электричество 15 кВт, отопление электрообогрев, летний водопровод (артезианская скважина с лицензией!) обеспечивает бесперебойную подачу воды в теплый сезон. Дом в СНТ "Росиночка" практичный вариант для тех, кто ценит простоту обслуживания и низкие коммунальные расходы. Расположение привлекательно и удобно: близ поселка Верхнее Пикалово Чеховского района МО в 62 км от МКАД сочетание тишины загородной жизни и доступности городской инфраструктуры. Транспортная доступность высокая: удобный выезд на трассу А-108 (МБК - бетонное кольцо) и скоростное Симферопольское шоссе. Регулярные автобусные и маршрутные сообщения до Чехова, Серпухова и ближайшей станции "Шарапова Охота" Курского направления МЖД, что делает этот объект идеальным как для сезонного отдыха, так и для комфортной базы при частых поездках в Москву. В шаговой доступности зеленые зоны, лесные массивы и чистый воздух. В получасе езды - р. Ока. Преимущество этой сделки цена и готовность объекта к быстрой продаже: предложение 2 300 000 руб., прямая продажа, все документы в порядке, быстрый выход на сделку гарантирован. Возможна ипотека банк рассмотрит заявку, а мы поможем с оформлением. Это шанс приобрести загородную недвижимость без лишних задержек и дополнительных комиссий. Звоните прямо сейчас - оперативный показ, помощь с подтверждением документов и сопровождение сделки. Все документы в наличии.