Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Беляево СНТ, Чехов гор. округ
Дом 56,9 м², участок 8 сот., 2012 год.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 68 %
Земля ≈192 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,54 млн → дом ≈813 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈662 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Чехов ≈9,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15214
Рейтинг 52/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 192 161 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 537 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 813 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 288 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Беляево СНТ | 7,8 сот. | 2 400 000 | 307 692 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Беляево д. | 17 сот. | 3 850 000 | 226 471 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беляево д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беляево д. | 20 сот. | 3 950 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Беляево д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старицкое СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беляево д. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беляево д. | 12,5 сот. | 3 199 000 | 255 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Беляево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Беляево д. | 8,8 сот. | 1 675 350 | 190 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 038 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 818 / 79 345 / 122 807 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 621 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 159 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 697 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 661 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Беляево д. | 58 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 60 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивановское с. | 56 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Эстэл СНТ | 57 м² | 8,5 сот. | 4 000 000 | 70 175 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Беляево СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сергеево д. | 56 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 80 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сергеево д. | 56 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пешковские Пруды СНТ | 57 м² | 11 сот. | 7 000 000 | 122 807 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Венюково д. | 57 м² | 10,5 сот. | 6 400 000 | 112 281 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ивановское с. | 60 м² | 9 сот. | 4 700 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 28.07.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.10.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 350 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaeм любимую дaчу, т.к нeт вoзможности постoянно пpиезжать. Учaстoк oфoрмлeн в coбcтвeннoсть, oдин взроcлый сoбcтвeнник. Новый забор профнастил с воротами и парковочное место во дворе. На участке летний водопровод и в СНТ есть скважина для набора питьевой воды. Цветы, плодовые кустарники, клубника, малина, ежевика, виноград. В шаговой доступности круглогодичный продуктовый и строительный магазины , автобусная остановка до г. Чехов, грибной лес и речка. Рядом нет никаких трасс или производств, полная экология) Дом ухожен. В доме печка и большая веранда. В 2 мин езды на машине или 2 ост на автобусе гипермаркет Верный, Пицца 24, Вайлдбериз, Озон, Тепличный комплекс Хлевино ( любая рассада). Вьезд в СНТ - откатные ворота от пульта или по телефонному звонку. Круглогодичная охрана, подъезд. Есть соседи, которые живут круглый год. Земли сельхоз назначения, но есть возможность оформить дом и участок ИЖС с адресом деревни Беляево. Отличные соседи. Не шумные. Есть в СНТ детская площадка. 66 км от Москвы. Можно по Варшавскому, Симферопольскому или Калужскому шоссе. Идеальное место, где есть все, что нужно для проживания. Торг уместен. Можно в ипотеку под 16% Номер в базе: 12816982 Код пользователя: 164231