Симферопольское ш., 71 км от МКАД
Дружба СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 35 м², участок 35 сот., 1998 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈150 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈104 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 92 км ≈7,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15212
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 4.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 9.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 4.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 379 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 263 000 ₽ (35 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СНТ | 18 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Арнеево д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арнеево д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арнеево д. | 8,2 сот. | 4 085 000 | 498 171 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арнеево д. | 11,4 сот. | 2 516 800 | 220 772 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 13,2 сот. | 2 000 000 | 151 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 10 сот. | 514 100 | 51 410 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 17 сот. | 2 750 000 | 161 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 91 111 / 138 191 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 377 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 844 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 104 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.7 км | Гавшино д. | 36 м² | 20 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Фенино д. | 40 м² | 18 сот. | 1 680 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Лужки д. | 37,9 м² | 20,4 сот. | 30 000 000 | 791 557 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Нара Риверсайд КП | 30 м² | 20 сот. | 2 900 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Семеновское д. | 30 м² | 39 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Подмоклово д. | 39,8 м² | 32 сот. | 5 500 000 | 138 191 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Мышенское с. | 45 м² | 24 сот. | 3 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Мышенское с. | 45 м² | 24 сот. | 4 100 000 | 91 111 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Мышенское с. | 45 м² | 24 сот. | 3 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Глубоково д. | 45,4 м² | 18,3 сот. | 4 850 000 | 106 828 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 400 000 |
Описание
Дом 35 кв м+мансарда, терраса, свет 220 вт, ворота распашные, сарай, душ подогреваемый, плодоносящие яблони, чернослив, крыжовник, ежевика, смородина.