Симферопольское ш., 99 км от МКАД
Росинка СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 80 м², участок 3,8 сот., 2010 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 60 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 3,8 сот. = 460 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль −227 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈21,7 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15211
Рейтинг 7/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 941 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 460 000 ₽ (3,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 9,3 сот. | 1 852 000 | 199 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 13,1 сот. | 2 610 000 | 199 237 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 20,8 сот. | 4 160 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 21,5 сот. | 1 250 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровка д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рудаково д. | 48,5 сот. | 5 800 000 | 119 588 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровка д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровка д. | 16,6 сот. | 2 300 000 | 138 554 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 148 / 54 435 / 93 750 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 154 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -227 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Мерлеево д. | 85 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 40 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Булычево д. | 80 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Росинка СНТ | 91,8 м² | 3,8 сот. | 3 150 000 | 34 314 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Стремилово с. | 81,3 м² | 5 сот. | 4 260 000 | 52 399 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Булычево д. | 85 м² | 5 сот. | 7 699 999 | 90 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Булычево д. | 85 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 56 471 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Ермолово д. | 80 м² | 5 сот. | 5 999 000 | 74 988 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рудаково д. | 61 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 31 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | 85 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 62 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | Филипповское КП | 85 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 43 529 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок и дом без отделки,размеры дома по внешнему периметру 8,1х5,3 м. Земельный участок в собственности, стоит на кадастре, дом не оформлен.