Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Венюково СНТ, Чехов гор. округ
Дом 26 м², участок 5,1 сот., каркас, 2010 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −423 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Чепелёво ≈3,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15210
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 92 % | 6.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.1 |
| участок | 5 | 10 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 243 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 256 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Венюково СНТ | 9 сот. | 1 980 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Венюково д. | 6 сот. | 2 250 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Венюково д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Венюково д. | 5,8 сот. | 2 100 000 | 362 069 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богдановка д. | 7,5 сот. | 3 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Венюково д. | 6,3 сот. | 1 766 800 | 280 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Венюково д. | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Венюково д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Венюково д. | 9,1 сот. | 3 750 000 | 412 088 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Венюково д. | 9 сот. | 3 300 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 92 418 / 159 259 |
| цена объекта | 2 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 651 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 518 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 386 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 121 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -423 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 25 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Ходаевские дачи КП | 27 м² | 6,3 сот. | 4 300 000 | 159 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 30 м² | 4 сот. | 1 999 000 | 66 633 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Русь СНТ | 30 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Фенино СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Городище д. | 33,5 м² | 4 сот. | 2 150 000 | 64 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Рыжиково СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ермолово д. | 20 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Ромашкино-2 ТСН | 30,6 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 91 503 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 899 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 799 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 499 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 499 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам небольшой домик в черте г. Чехов, снт "Венюково". Небольшой каркасный домик 26 кв.м, зарегистрирован как жилой дом, возможно прописаться. К дому подведен свет, водопровод центральный, отопление печка, с/у на улице. Дом расположен на участке 5 соток, на участке взрослые плодовые деревья, кустарники, цветы, туи, хозблок, летний wc. Документы на дом и участок. Продажа свободная.