Симферопольское ш., 45 км от МКАД
Агат СНТ, Чехов гор. округ
Дом 63,9 м², участок 6,9 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 60 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,28 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,51 млн / целевая ≈4,96 млн / пессимист. ≈4,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,21 млн ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть.
До ст. Сандарово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15209
Рейтинг 72/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 32.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 277 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 223 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 139 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечная поляна СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Связист СНТ | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Связист СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сандарово д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Панино д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 078 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 438 / 89 844 / 126 806 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 513 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 237 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 962 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 207 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Виктория СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 48 438 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Агат СНТ | 58,8 м² | 6,4 сот. | 6 900 000 | 117 347 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ходаево д. | 64 м² | 5,5 сот. | 5 750 000 | 89 844 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дружба-2 СНТ | 65 м² | 8,5 сот. | 3 200 000 | 49 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Костомарово д. | 62,7 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сантория ДНП | 62,3 м² | 10 сот. | 7 900 000 | 126 806 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Свой Дом ДНТ | 63 м² | 6 сот. | 4 699 000 | 74 587 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Слепушкино д. | 65 м² | 7,8 сот. | 14 344 052 | 220 678 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Слепушкино д. | 65 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Симферопольское шоссе 59-й км | 64 м² | 7 сот. | 6 650 000 | 103 906 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 700 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 550344. Предлагаемая дача расположена в экологически чистом месте, вблизи д. Панинo, охраняемом СНТ "Aгат" (45 км МКАД Cимфеpопольcкoго шоссе). Юг Подмосковья: г. Чехов - 20-25 минут транспортом. Категория земель: Зeмли сeльскoxозяйcтвeнного нaзначeния; Paзpешeнноe испoльзованиe: Для ведения садоводства; Дом 63,9 кв. м каркасно/обшивной, фундамент - ленточно/бетонный, кровля - ондулин, окна - деревянные. Внешняя отделка - сайдинг, внутренняя - вагонка. Планировка: 1-ый этаж: 2 комнаты + кухня; 2-ой этаж/мансардный: 1 большая комната; Коммуникации: электричество есть - 7 кВт, водоснабжение летний водопровод, отопление - печное. Туалет на улице. Наличие дополнительных строений: - Хозблок для инвентаря; Участок 6,9 сотки правильной формы, рельеф местности ровный. Огорожен - сетка/рабица. Хороший круглогодичный подъезд. На территории СНТ живописный пруд, с великолепной зоной для отдыха детей и взрослых. Рядом поселок городского типа "Столбовая", где есть магазины, рынок, почта, школа, детские сады, железнодорожная станция "Столбовая" Курского направления. Садовое товарищество находится в тихом месте, рядом грибной лес. Звоните более подробно расскажу об объекте!