Симферопольское ш., 57 км от МКАД
Дорожник СНТ, Чехов гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 22.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,25 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −802 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. пл. 298 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15207
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 692 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 246 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 304 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 978 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дорожник СНТ | 20 сот. | 5 412 300 | 270 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васькино д. | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 11,5 сот. | 4 150 000 | 360 870 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 12,5 сот. | 2 450 000 | 196 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 7,5 сот. | 2 150 000 | 286 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дорожник СНТ | 15,2 сот. | 4 118 100 | 270 928 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дорожник СНТ | 10,7 сот. | 3 041 000 | 284 206 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 694 / 61 736 / 81 522 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 708 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 573 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 437 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 166 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -801 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Магистраль СНТ | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дорожник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Старый Спас СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дидяково д. | 45 м² | 6,1 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Луч-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лесовод-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 55 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | станции Детково пос. | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Аксенчиково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 68 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 49 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 34 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Долгий Луг СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 22.05.2026 | 2 550 000 (−750 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 200 000 (+650 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 000 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам садовый дом на земельном участке расположенный в СНТ дорожник в вблизи деревни Лешино. Дом утеплён, земельный участок прямоугольной формы,ровный сухой. На участке есть плодово-ягодные деревья и кустарники, две теплицы,хозяйственная постройка, скважина. Электричество 6 кВт, круглогодичные подъезд. Рядом остановка общественного транспорта и магазины.