Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Подмосковье СНТ, Чехов гор. округ
Дом 76,4 м², участок 6 сот., 2001 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 66 %
Земля ≈343 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,06 млн → дом ≈590 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 55 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,43 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,54 млн / целевая ≈5,88 млн / пессимист. ≈5,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,55 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Вяткино ≈4,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15203
Рейтинг 69/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 35.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 343 258 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 060 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 590 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 723 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ходаево СНТ | 16 сот. | 5 700 000 | 356 250 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ходаево д. | 12,5 сот. | 4 500 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ходаево д. | 17,7 сот. | 8 800 000 | 497 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ходаево СНТ | 17,7 сот. | 10 800 000 | 610 169 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сантория ДНП | 13,4 сот. | 5 600 000 | 417 910 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ходаево д. | 17,7 сот. | 5 999 000 | 338 927 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ходаево д. | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русские Дали СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русские Дали СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сантория ДНП | 10 сот. | 4 590 000 | 459 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 428 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 89 041 / 111 250 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 538 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 211 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 884 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 230 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 549 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ходаево д. да: «санузле» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 111 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ходаево д. да: «санузле» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 8 880 000 | 111 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Слепушкино д. да: «туалет и ванная» + «ламинат» | 73 м² | 6,2 сот. | 6 500 000 | 89 041 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Венюково д. да: «санузлом» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 12 800 000 | 170 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Полет-1 СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 80,6 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Садки СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 84 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 68 452 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Плужково СНТ да: «ванной» + «отделкой» | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Надежда ДНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 70 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 102 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Союз СНТ да: «сан.узел» + «под ключ» | 82,5 м² | 6 сот. | 6 499 000 | 78 776 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Лесовод ТСН да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 68 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачный участок с домом и пристройкой. Один собственник. Несколько лет никто не жил, поэтому требуется ремонт (крыша дома, забор). Тихое, уютное место. Хорошая экология. Недалеко лес и пруд. На участке расположены: - Дом (76 м)с возможностью прописки. Хороший ленточный фундамент. При желании, можно снести дом и на этом фундаменте построить новый. - Теплая пристройка - бывший вагончик обшитый деревом. В нем летом прохладно, а зимой хорошо держит тепло. - Пристройка гаражного типа - Электричество и вода подведены. Предпочтителен наличный расчёт, но также рассмотрим продажу с учётом мат.капитала, в ипотеку или в рассрочку (не более 4-х месяцев).