Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Хорошово-1 СПК, Коломенский гор. округ
Дом 25 м², участок 12,1 сот., бревно, 2025 год.
Цена 1,95 млн ₽, поднимали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 26.09.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 52 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 12,1 сот. = 709 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 88 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,07 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорошово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №152
Рейтинг 69/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 53.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.6 |
| участок | 5 | 74 % | 5.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 606 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 709 000 ₽ (12,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 241 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Хорошово-1 СПК | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорошово-2 СПК | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 1 290 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пеликан СНТ | 13 сот. | 550 000 | 42 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 500 / 132 196 / 222 222 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 830 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 629 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 226 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 068 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Подлужье д. | 27 м² | 17,3 сот. | 6 000 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Надежда СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Бакунино д. | 30,6 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 168 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 30,7 м² | 6,3 сот. | 2 949 999 | 96 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.09.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 950 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом сруб 6х6, зимний лес сушка у производителя и усадка выполнены, сруб готов к отделочным работам. Построен в 2025 году, из карельского леса, качественное толстое бревно. Участок 12,5 соток, имеет правильную форму. Без кустарников и растительности. Электричество 3 фазы 15кВт., договор напрямую от Мосэнергосбыт. Дом находится в закрытом коттеджном поселке с охраной. Рядом выход в лес. Всего к продаже четыре дома. В пяти минутах в деревне также Ж\Д станция Нижнее Хорошово, Рязанское направление от Москвы. расположены Озон, Вайлдберис. Магнит, Пятерочка, зоомагазин, стройматериалы, парикмахерская, хорошая Школа и садик. До Коломны 15 минут на авто. Продажей занимается партнер компании Марина Зубова. Код пользователя: 81788 Номер в базе: 14148177